意外と知らない「再建築の可否」の判断ポイント【staff:臼井】

京都府舞鶴市・福知山市・綾部市の相続不動産専門店「エコ・ビータ」です。

こんにちは、臼井です!今回は、意外と知らない「再建築の可否」の判断ポイントについてご紹介いたします!

古い住宅を購入してリノベーションしたい、建て替えて理想の家を建てたい──
そんなときにまず確認すべきなのが「再建築の可否」です。

一見、当たり前のように建物が建っている土地でも、実は「再建築ができない」ケースがあるのをご存知でしょうか?

再建築が「できる/できない」はどこで決まる?

建物を再建築するには、都市計画法と建築基準法に基づいた条件をクリアする必要があります。特に重要なのが、次の2点です

① 接道義務(建築基準法 第42条)

  • 建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない
    → これを満たさないと、建て替えが許可されない=「再建築不可」になります。

② 用途地域・法規制

  • 都市計画区域内では、用途地域建ぺい率・容積率などの制限があり、
    特に狭小地や変形地では、希望する建物が建てられない場合もあります。

よくある「再建築不可」の事例

  • 道路にまったく接していない旗竿地や袋地
  • 昔は許可されたが、現在の法改正により基準を満たさなくなった土地
  • 私道が共有で、他人の同意が得られないため再建築できないケース

再建築可否の調べ方

  1. 法務局の地図・公図で接道状況を確認
  2. 市区町村の建築指導課で建築条件を確認
  3. 土地家屋調査士や不動産会社による現地調査

特に購入予定の土地や古家付き物件では、「現在建っているから安心」ではなく、次に建てられるかどうかを確認することが重要です。

まとめ:再建築の可否が「資産価値」を左右する

「建て替えできるかどうか」は、その土地の価値・流動性・活用方法に大きく影響します。将来的なリスクを避けるためにも、再建築の可否は購入前・売却前に必ずチェックしておきましょう。

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