資産活用といっても株や信託のようなものから、不動産の活用、また「何もしないでおく」など様々なことが考えられます。 最も重要なことは、その被相続人の性格と有効活用の手法とが適切にマッチングしているかどうかということです。
①稼ぐ(収益)のが目的なのか?
②良質な資産としての事業承継したいのか?
③相続税・所得税など節税対策をしたいのか?
④何もしないのか？
など、まずは「目的を明確にする」ことが大切です。
節税目的で現預金から建物へ形を変えることで、評価額を下げることができます。
・賃貸建物の相続税評価額の目安は、建築価格の約３５％～４５％で評価。
・賃貸建物を建築することで土地評価額も自用地評価額から
約１５％～３０％下がる。
土地の有効活用には駐車場、アパート、マンション、オフィスビル、ロードサイド店舗、高齢者向施設など沢山な活用方法がありますが、駐車場経営とアパート経営ついてご説明いたします。
①駐車場経営
手軽で安易なため、駐車場経営を始めるオーナーは多く、アパートやマンションを建てて賃貸するよりも初期費用を軽減することができます。 一方で税金面での注意点があります。 駐車場経営の場合は土地評価が自用地となるため賃貸アパートと同じように固定資産税と都市計画税の軽減措置が受けられない点に注意が必要です。高い家賃を設定することができなくなった築年数の古いアパートを解体せずに所有している場合は、この税金メリットを重視しているケースも多いです。
②アパート経営
相続した土地や遊休資産等について、アパート建築による有効活用は節税になり、土地の評価下げとなります。 しかし、思ったような運用効率が得られないというトラブルも多く見かけます。 建物のメンテナンス費用、税金、保険料等物件を維持するための費用を考慮した上で利回りを把握しましょう。
たとえ、家賃保証契約を結んでいても、空室リスクを保証会社がすべて負うことになりますので、不動産管理会社は空室が増えたり、なかなか入居者様が決まらない空室が出た場合は、家賃を見直す（減額することができる）条項を契約書に入れている場合がほとんどです。 家賃の減額は、オーナーにとって大きな損失になるため、契約時に家賃の最低保証金額を設定するなど、不動産経営が立ち行かなくならないように対策をとっておく必要があります。
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