京都府舞鶴市・福知山市・綾部市の相続不動産専門店「エコ・ビータ」です。

こんにちは、臼井です！

今回は、不動産売却時リフォームすべきか、現状のまま売るべきか？についてご紹介します♪

不動産を売却する際、「古くなった水回りだけでも直した方が高く売れるのでは？」とリフォームを検討する売主様は少なくありません。

しかし、結論から言うと、多くの場合、売却前の大がかりなリフォームは「費用倒れ」に終わるリスクが高いのが現実です。

ここでは、プロの視点から、売却成功のために「リフォームすべきケース」と「現状で売るべきケース」、そして賢い判断基準を解説します。

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❌ 原則：大がかりなリフォームは不要！「費用倒れ」のリスク

リフォーム費用をかけて物件を売却する場合、リフォームにかかった費用以上に売却価格を上乗せできなければ意味がありません。

例えば、200万円かけてキッチンを交換しても、売却価格が100万円しか上がらなければ、100万円の「費用倒れ」となります。

買主は、自分好みの設備や間取りにしたいと考えるため、売主がかけたリフォーム費用をそのまま評価してくれるとは限らないのです。

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✅ 現状のまま売却すべき「3つのケース」

費用倒れのリスクを避けるため、原則として以下のケースでは現状のままで売却を進めるべきです。

1. 築年数が古い、または大規模リフォームが必要な場合

築30年を超える物件など、大幅なリノベーションが必要な物件は、買主側も「自分たちで自由に作り変えたい」と考えている可能性が高いです。

2. 買主の好みが分かれる設備や内装の場合

売主様が気に入っているデザインや設備でも、買主にとっては「好みではない」「交換したい」となるリスクがあります。

• 具体例： 奇抜な色の壁紙、個性的な間取りへの変更、特定のメーカーの高級キッチンなど。
• 汎用性の高い「シンプルな状態」で売り出し、買主に「カスタマイズの余地がある」と感じてもらう方が成約につながりやすいです。

3. 資金に余裕がなく、早期に売却を確定させたい場合

リフォームには工期がかかり、その分、売却活動のスタートが遅れます。

• 市場は日々変化します。リフォームの検討時間や工期を待つよりも、すぐに売り出しを開始して早期に買主を見つけることのほうが、最終的な経済的メリットが大きいケースが多いです。

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✨ リフォームを検討すべき「2つの例外ケース」

例外的に、リフォーム（または部分補修）が有効なのは、物件の「致命的な欠陥」を解消し、売却活動の足かせを取り除く場合です。

1. 致命的な欠陥や契約不適合責任のリスクを抱える場合

雨漏り、シロアリ被害、給湯器の完全な故障など、契約不適合責任（売却後の責任）につながるような目立つ、かつ重大な不具合は、事前に修理が必要です。

• 欠陥を放置すると、買主は大きな不安を感じて大幅な値引き交渉をしてきます。また、ローン審査に影響が出る可能性もあります。不安要素を取り除くための最小限の補修は、費用対効果が高いと言えます。

2. 「見栄え」を劇的に改善する低コストな部分補修の場合（最も重要）

大がかりなリフォームではなく、買主の「購入意欲」に直結する部分の低コストな補修は有効です。

補修の例	目的
水栓・換気扇交換	水回り（特にキッチン）の「古さ」の印象を刷新し、清潔感を強調する。
ハウスクリーニング	プロの技術でカビ・水垢・ヤニを徹底除去し、内覧時の「第一印象」を最高にする。
給湯器の修理・交換	故障していると買主は契約をためらうため、正常に作動することを保証する。

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🔑 まとめ：プロに相談すべきこと

売却前の判断に迷ったら、まずは信頼できる不動産会社に相談するのが最善です。

「この物件の場合、買主はリフォーム費用としていくら見込むか？」「この欠陥を直すことで、査定額にいくら上乗せできるか？」をプロの知見から具体的に聞き出し、費用対効果を冷静に計算しましょう。

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