不動産の相続って、どうすればいいですか？～土地の評価②～【staff：高日】

2021年10月13日 2021年10月14日

ecovita

こんにちは。高日です。

季節の変わり目を迎えましたが、皆さまいかがお過ごしでしょうか。

さて今日は、不動産相続の中で借りた土地や貸した土地について、少しお話ししたいと思います。

借りた土地、貸した土地は評価額が大きく下がります

被相続人の自宅などが、借りた土地に建っている場合、この土地に対して借地権があります。借地権も相続財産として評価が必要です。その土地の評価額に借地権割合を掛けて求めます。一般的に、土地の評価額が高いほど、借地権割合も高くなります。（※ただし、借地期間が限定されている「定期借地権」は計算方法が異なります）

また、他人に貸している土地に他人が建物を建てている場合、その土地を貸宅地といい、所有する土地に自分でアパートやマンションを建てて人に貸している場合、その土地を貸家建付地（かしやたてつけち）といいます。いずれも利用が制限されているため、相続財産としては価値が下がります。

もう少し詳しくご説明しますと・・

他人に貸している土地は評価が下がる

貸宅地では、他人（第三者）が借地権を設定しています（他人に貸していない宅地のことを自用地という）。借地権が設定された土地は、自分で利用することができないため、自用地に比べて財産評価は下がり、評価額が低くなります。

評価額の計算では、自用地の評価額から借地権の評価額を差し引きます。なお、親など被相続人の土地に子どもなどが家を建てて住み、地代の支払いをしていない場合は、使用貸借という扱いになり、自用地と同様の評価となります。

アパートなどを建てたほうが評価上は有利

貸家建付地では、自分の土地に自分が建てた建物を貸しています。貸宅地とは異なり、土地・建物とも自分の財産です。しかし、貸家には居住者（借家人）がいる以上、建物も宅地も自由に利用できません。そのため、貸家建付地の評価額は、自用地の評価額から、借地権割合に借家権割合を乗じた金額を差し引いた額とします。

つまり、不動産はアパートなどを建てることで評価額を下げられ、相続税の節税につながります。