「家を売却して、無事に引き渡しが終われば一安心」…そう思っていませんか？ 実は、引き渡しが終わった後に「雨漏りが見つかった」「シロアリの被害があった」といった理由で、買主から修理費や損害賠償を請求されるケースがあります。 これが「契約不適合責任」です。今回は、売主様が売却後のトラブルを防ぐために絶対に押さえておくべきポイントを解説します。
① 「契約不適合責任」とは何か？
簡単に言うと、「契約書に書いた内容と、実際の建物の状態が違う場合に、売主が負う責任」のことです。 例えば、契約書に「雨漏りなし」と書いたのに、実際には雨漏りがあった場合、売主は修理する義務などを負うことになります。
② 売主が守るべき3つのポイント
- 「建物の不具合」を隠さずすべて伝える 最も大切なのは、判明している不具合を正直に伝えることです。雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障、過去の修繕履歴など、些細なことでも「告知書（物件状況報告書）」に正直に記載しましょう。「事前に伝えて納得してもらった不具合」については、責任を問われません。
- インスペクション（建物状況調査）を活用する 目に見えない部分の不具合は、プロの診断を受けるのが一番です。専門家によるインスペクションを行うことで、売却後の想定外のトラブルを未然に防ぐことができ、買主にとっても大きな安心材料となります。
- 「契約書」の記載を細かくチェックする 口頭での説明だけでは証拠になりません。不具合箇所がある場合は、必ず売買契約書の「容認事項」などに具体的に記載してもらいましょう。「〇〇の箇所に不具合があることを了承の上で購入する」という一文が、売主を守る最大の盾になります。
③ 「責任を免除する・期間を限定する」という選択肢
中古物件の場合、売主が永遠に責任を負い続けるのは現実的ではありません。
- 一般の個人が売主の場合：「引き渡しから3ヶ月間のみ」とするのが一般的です。
- 古い建物の場合：特約で「契約不適合責任を一切負わない（免責）」として売却することもあります。 ご自身の物件がどの条件で売るのが最適か、不動産会社としっかり相談することが重要です。
まとめ
不動産売却を「成功」させるためには、高く売ることだけでなく、「売却後にトラブルを残さないこと」が何より大切です。「契約不適合責任」を正しく理解し、誠実な情報開示を行うことで、安心・安全な取引を実現しましょう。
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