ポイント1；住宅ローンが残っていても、住まいは売れる！
ほとんど多くの人が、マイホームを購入する際に金融機関と住宅ローンを組むことになると思います。住まいを買い換えたい時、「住宅ローンが残っていても、今の住まいを売ることができるのか」と誰もが疑問に思うかもしれません。分かりやすく言うなら、答えは「YES」です。ただし実際には完済してからでないと売却することはできません。
そこでキーワードとなるのが、「抵当権（ていとうけん）」です。

ポイント2；担保として設定された自宅の抵当権を外す
不動産を購入するために金融機関と住宅ローンを組む際、金融機関は対象となる不動産に
抵当権を設定します。抵当権とは万一ローンが返済できなかったときの担保です。抵当権がついたままでもその住まいを売却することはできますが、抵当権付きの住まいを購入しようとする人はあまりいません。一般的には売却するために、設定された抵当権を抹消する必要があります。この抵当権抹消の条件となるのが、ローンの完済なのです。 「結局ローンを完済しないと売れないじゃないか」と思われるかもしれません。そこで実際の取引では、売却代金を受け取ったと同時に金融機関にローン残高を引き落としてもらうことで抵当権を抹消することになります。

ポイント3；ローン残債も新規のローンに上乗せできる
住まいを売却した代金でローンを完済することで抵当権を抹消できると、先ほど説明しました。しかし、そんなにうまくいくケースはなかなかありません。必ずしもローン残高よりも高く売れるとは限らないからです。
例えば買い換えのために、ローン残高が3000万円の住まいを、2500万円で売却できた場合、ローンの完済には500万円足りないことになります。その場合は足りない分に自己資金を充当しなければなりません。そうすることで、新たに購入する予定だった住まいの頭金に回せる金額も減ってしまいます。 このように、もしも買い換えのために不動産売却を考えているのなら、売却額がローン残債を下回ることを想定した上で新居のための資金計画を立てることが賢明です。 では、自己資金を足してもローンの完済ができない場合はどうすれば良いでしょうか。やはり住まいの買い換えは無理なのでしょうか。 実は、買い換えローンを活用するという方法があります。買い換えローンとは、今ある住宅ローンの残高を、新規に購入する住宅のローンに上乗せできるというもの。ただし、借入額が増えるため、審査も厳しくなります。もし融資が認められる場合でも、本当に返済できるのかどうか、慎重に検討した上で利用する必要があります。

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