新築住宅ならば、その家の価値を金融機関が再度チェックすることはあまりありません。建物の価格と実際の価値の食い違いがほとんどないからです。

一方で、中古住宅の場合は、この「価格」と「価値」の食い違いが出てくることにより、金融機関が担保価格を再計算するのが通常です。もしも何らかの理由で、ローン利用者が返済困難になった場合に、土地や建物を「抵当としてお返し」するため、担保設定をしなければなりません。

そのため、その土地や建物が、どれだけの価値を持っているかを細かくチェックしておく必要があるのです。木造住宅ならば、築１５年で８０％、２０年で９０％を今現在の時価（再建築費用）から差し引いたものが「価値」として計算されるのが一般的です。

このことから、「お願いした金額でローンが組めなかった」「金額が足りない分、返済年数を伸ばさなければならなかった」といったことが起こりがちです。中古住宅の購入にあたってはことさら柔軟な資金計画が必要となってきます。希望額の満額を借り入れできない可能性があることから、準備を念入りに行う必要があります。

また、ローンが組める、組めない、という点は、各金融機関により異なりますから、明確な線引きは無理です。銀行Aが貸さないと言った物件について、銀行Bが貸すという事例もあります。

一般的な傾向としては、相場と比べて異常に安い物件は、大抵ローン不可です。
ローンが組めないから安い、という事ですね。ただし、物件に問題がなくても、異常に安い「事故物件」というのもありますので無論例外はあります。

一戸建においては、建築基準法第４３条に定める「接道義務」に抵触している物件は大抵ローン不可です。 接道義務とは、建築基準法第４２条に定める何らかの道路に敷地が２ｍ以上の幅で接している事が建物の建築をする条件である、という事です。　接道義務を満たさないという事は、本来は建物の建築ができない土地である、という事です。　また、その他建物につき違法性があると厳しいです。

住宅ローンの場合、建蔽率・容積率のオーバーが法定限度より大きく逸脱するとダメです。また、木造３階建の住宅の場合、役所への申請が２階建になっている場合があり（３階部分は屋根裏の様なイメージ）こういうのはもっと厳しいです。その他、増築した部分が未登記の場合も注意が必要です。 敷地に関する権利が賃借権の場合も、不可または借りづらい傾向にあります。

また、ローンを組めるが期間が短くなることもあります。住宅ローンを扱う金融機関にもよりますが、一戸建ての場合、目安として50年間から築年数を差し引いた期間がローンを組める期間といわれます。例えば、築30年の中古物件なら、20年のローンは組めるということですね。銀行によっては、60年や65年を超えないこと等の決まりがあります。　借り入れ予定の銀行に確認して下さい。また、フラット35を利用する場合には、建物が、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが要件となります。また、中古物件では、一般的には物件価額の8～10％の諸費用がかかると言われています。新築の場合に比べて多いので、余裕を持って借り入れしましょう。

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